コラムColumn

2025.11.22

不特法は毒まんじゅうだったという話

こんにちは、マーブルの菅原です。

最近、収益物件の買取再販をしている乃木坂の某業者（以後E社 と呼ぶ）を退職した営業が増えています。

私は、「会社変わりました！」というメール連絡があると、ほぼ誰だか覚えていない状況ですが、アポを切って近況を伺うようにはしています。

で、その時に、リハックの高橋さんを意識しながら、「なんで会社辞めたんですか？」と聞くのですが、今回、面白いことがわかりました。

 

投資家の立場からみて、「不特法なんてロクなもんじゃない！」っていう事例はいくつかあり、現在進行形で11月末が楽しみな案件もありますが、この不特法、商品を組成する側の不動産業者の立場からしてみても、毒まんじゅうでした！！

 

不特法の商品となる物件は、通常、一般的な金融機関でのローン付けが難しい物件であることが多いです。

たとえば、旧耐震の物件や、レオパレス施工物件、違反建築だったりするのですが、E社もその例にもれず、見た目上高利回りではあるものの、物件としてローン付けに難がある物件をいくつも抱えていました。

 

ただ、難あり物件を不特法を使って買うことはできても、売却することは一筋縄ではいきません。

だって通常でローン引けない案件ですからね。

だから見た目上の金額は安いのですが、実際に再販（売却）できない物件なので、タダであっても高い物件という可能性もあります。

 

そして、在庫としてそんな物件が重なると、銀行のスコアリングが下がってしまうようです。

銀行で評価できない物件に、不特法で資金を集め、金利よりはるかに高い数字の配当を支払っているので、圧倒的な債務超過案件に見えてしまいます。

そのせいで、E社は、通常の物件を購入する際にローンを調達していた金融機関から、不特法で持っている物件を売らないと次のローンは出せないと言われてしまうようになってしまったとのことでした。

こうなると、もう、不動産業者として次の仕入れが立ちいかなくなってしまいます。

営業の人間からすると、せっかく案件の情報を手に入れてきたのに、買えないじゃん！となり、できる人間から他の会社に移っていってしまいます。。。

だってその営業、他の買える会社に行ったらもっと稼げますから！

 

このループで毒が回ってしまうと、会社運営にも支障が出てきてしまうでしょう。

不特法の毒は、こんな形で組成した不動産業者にも回ってしまうようです！

 

いやー、当社は不特法やってなくてよかったです。

それにしても、買う側にとっても売る側にとっても毒しかないこの制度、ロクなもんじゃないですね。

 

おとなしくリートかっておけば、儲かったのに！

 

皆様の投資の一助となれば幸いです。

菅原

 

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