2023.02.05
不穏な空気～土地からの新築の話～
こんにちは、マーブルの菅原です。
1月末、ツイッター上で不穏なニュースが拡散されました。投資家さんの一人ディベロッパー新築RC投資で多数の建設を請け負っていた業者が飛んだとのニュースです。
ツイッターを眺めているだけでも、すぐに業者名も明らかになり、色々な有識者が、以前から怪しいと思っていた！だとか、色々な情報が飛び交っていました。
投資家のコミュニティ・塾的なところで、先輩大家はこれをやって儲かった！みたいな話のいきついた先が、新築ＲＣディベロッパー投資だったんだと思います。
医者などで拡大志向の強い方は、みな取り組んでいたように思えます。
あなたのような超高属性の優良投資家しかできない投資で、「持っても良し、売っても良し、世界に一つだけの物件です！」とか言われて、虚栄心を満たされて取り組んだ方もいるでしょう。
ただ、実態として今取り組んでいる方、そして今後取り組もうとする方は本当に収支的にも、業者の与信管理的にも負けない取り組みなのでしょうか？
新築RCを建てたことがないので、具体例が木造のアパートの話になってしまい恐縮ですが、業者同士で打ち合わせをしていても、木造アパート用地ですら、建築費の高騰、土地の高騰であまり取り組めていないのが現実です。
だいたい木造アパートを建てるという時に20㎡強の1Kを1部屋あたり450万程度で建てられていたものが、現在では1部屋600万程度で建てるというのが現実で、そうすると8世帯のアパートを建てるにしても木造アパートにしても建築費は1,200万円も高騰しています。
3,600万→4,800万とここ数年で建築費は約33%の値上げです。
しかし、家賃はエリアと間取りで決まっているので、さほど変わらない。
逆に新築物件が競合するエリアでは供給過多で埋まらないなんてケースもあります。
土地の仕入れ価格を下げるのは実需、建売と競合して不可能。
こういった経済状況があります。
そして、エリアにしても、取れる家賃と土地の値段からどんどん立地が悪くなっています。
4,5年前は埼玉高速鉄道沿いや川越駅あたりだった新築の企画が、2,3年前で三郷あたりまで移動し、現在は岩槻や川越の先あたりまで移動しております！
施工業者の与信管理についても、決算書をもらおうがわからない、不可能というのが実態です。
くだんの業者も帝国データの評点は悪くなかったそうです。
一つの業者が飛んで、一部の投資家が困難な状況になっているというだけであれば、ぶっちゃけ、当社にとっても、業界全体にとってもたいした影響はないです。
ただ、最悪のシナリオは、このような出来事をきっかけに、金融機関が融資を締めてしまうことです。
そうすると、買いたくても買えないという状況になってしまいます。
そうならないといいのですが、、、
こればっかりはわからないので、悪いニュースが続かないことを願うばかりです。
皆様の投資の一助になれば幸いです。
菅原
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