2019.06.21

高利回りでも要注意？！埼玉の危険なエリア！

こんにちは、マーブルの菅原でございます。

前回の記事の続きです。

http://marble-estate.com/blog/%e5%9f%bc%e7%8e%89%e7%9c%8c%e6%b0%91%e3%81%ab%e3%82%88%e3%82%8b%e3%80%81%e6%8a%95%e8%b3%87%e5%85%88%e3%81%a8%e3%81%97%e3%81%a6%e3%81%bf%e3%81%9f%e3%80%8c%e5%9f%bc%e7%8e%89%e3%80%8d%e3%81%a8%e7%9c%8c/

前回は埼玉県民の県民性について、自虐多めな記事でしたが、ご容赦ください。

ただ、埼玉県知事も埼玉ディスの歌を作ったお笑い芸人のはなわさんに対して「埼玉県民は寛容だから大丈夫！」とおっしゃっているので大丈夫でしょう！

 

さて、前回、長い前振りをさせていただきましたが、今回は、埼玉の危険なエリア！と題して、例え高利回りの物件でも手を出さない方がいいエリアがある！ということを書かせていただきます。

 

そのエリアに住む方、縁がある方ゴメンなさい。

 

そのエリアは、西武新宿線の狭山エリア（新所沢～本川越間）です。

 

このエリアは、ホンダの狭山工場があり、企業城下町でした。

そのため、アパート、マンションも単身向け～ファミリー向けまで様々な物件が揃っている町です。

所沢にも川越にも、15分程度だし、新宿までも通勤圏内の便利なベッドタウン！国道16号の内側のエリアでかつホンダの工場労働者も見込めるため、賃貸の穴場スポットです！という売り口上で収益物件の販売も行われていたのではないでしょうか？

 

ただ、このエリアには2017年10月に激震が走りました。

ホンダが狭山工場を閉鎖し、生産機能を寄居に移転することを決定したのです！！！

 

「企業城下町だからこのエリアは入居がつくんです」という話が根底から覆り、ゲームのルールが変わりました。

大学（特に郊外のキャンパス）の移転や、地方都市でのショッピングモールの閉鎖なんかも同じような感じかもしれません。

そして、街が寂れるスピードは思った以上に速いです。

 

今年の初めに、このエリアの非公開物件の情報を聞きつけ、足を運んだのですが、その時の状況を書きます。

 

見にいった物件は、川越市南大塚駅徒歩4分、築25年の鉄骨造、利回り10%超、入居の残り1部屋という案件でした。

 

パット見、優良物件だと思いませんか？！

 

ただ、南大塚駅の駅前を歩いても、街に活気を全く感じられませんでした。

（ちなみに、西武新宿線のこのエリアの電車に乗ったのはこの時が人生初でした笑。埼玉県民は自分の縦エリア以外は基本行きませんから。。。）

 

そして、賃貸需要のヒアリングをするために、付き合いのある川越の管理会社の店長に話をしたのですが、そのときの第一声が衝撃的でした！

 

 

「菅原さん、このエリア、絶対に手を出さない方がいいです！街が死んでますから！」

 

え、そこまで言うか？って思いますよね！！

 

やはり、ホンダの移転が決まってから街のパワーが無くなってしまったとのことでしたが、実は、この動きを加速させているのも管理会社（賃貸客付け業者）だったりもします。

 

客付け業者は、ホンダ撤退、移転に伴う引越希望者を、自社が管理する別の物件を紹介し、寄居まで通うことができる東上線沿線エリア（上福岡～鶴ヶ島）に、一斉に割り振っていったそうです。

そして、東上線沿線エリアではファミリー向けを中心に物件不足という状況になっているらしく、鶴ヶ島あたりがバブってるなんて噂も聞きます！

まあ、寄居に住みたいなんて人はいないと思いますので、この流れはしばらく続くのではないでしょうか。

 

その結果、新所沢～本川越間の物件は今後、空室率が高くなり、家賃下落も起きてくるでしょう。

 

この大きな流れの中で見ると、たとえ高利回りでも、今後、この狭山エリアの物件への投資はリスクの高い投資になってしまうように感じられます。

 

〇〇の工場があるから大丈夫！××大学のキャンパスがあるから大丈夫！と思っていても、その工場や大学が移転するリスクということも、常に頭に入れておかないといけないということを再認識させられる出来事でした。

どこまでがその街の魅力で、どこまでが工場や大学のパワーで人が集まっているのか？という判断は非常に難しいものかと思いますが、大きな工場や大学の需要に依存したエリアに物件を持つ投資家の方は、その工場やキャンパスが、企業や大学の中でどのような位置づけなのか？ということを意識し、その動きには常にアンテナを張っておき、時にはEXITについても検討された方がいいのではないかと感じました。

 

皆様の投資の一助となりますと幸いです。

 

菅原

 

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